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Südwestflorida – Cape Coral

Eine Region im weltweiten Fokus

 

 

Südwestflorida – nach Jahren der negativen Berichterstattung, hervorgerufen durch die dramatische Situation und den Einbruch des Immobilienmarktes häufen sich nun die postitiven Berichte in Florida, vor allem jedoch in der Region der südwestlichen Golfküste. Als eine der ersten Städte machte Cape Coral Anfang 2006 die ersten negativen Schlagzeilen in ganz USA über den beginnenden Weg abwärts. In den folgenden Jahren haben die Banken zehntausende von Immobilien über den Zwangsverkaufsprozess (Foreclosure) an sich genommen. Andere Immobilien wurden von Privatverkäufern abgestossen, entweder über den traditionellen Weg oder als Unter-Wert-Verkauf (Short Sale). Der rasante Preisverfall liess Immobilien teilweise um bis zu 70% an Wert verlieren.

 

 

Mehr als 5 Jahre später ist die Stadt wieder im Fokus der Berichterstattung. Zeitungen, Fernsehberichte und eine Vielzahl von Internetseiten bestätigen, was sich über die letzten 6 Monate deutlich entwickelt hat - ein Markt im Aufwärtstrend! Im Juni meldet die Florida Association of Realtors (FAR), dass in 2010 mehr als 41 Mrd. USD von internationalen Käufern für Hauskäufe in USA ausgegeben wurden, davon 13 Mrd. USD alleine in Florida. Den grössten Anteil dieser Käuferschaft stellt Kanada und die deutschsprachigen Länder dar. 10 der 24 beliebtesten amerikanischen Städte befinden sich in Florida. Auf der Liste der Top 10 findet sich Fort Lauderdale auf Platz 3 vor Naples und Fort Myers. Platz 2 geht an Miami und die interessanteste Stadt für internationale Käufer ist Cape Coral! Dies ist relativ einfach nachzuvollziehen, da die Stadt mit mehr als 640 km Wasserkanälen und Zugang zum Golf von Mexiko bei vergleichbaren Häusern gegenüber Miami, Fort Lauderdale oder Naples nur ca. die Hälfte an Kapital erfordert, um sich den Traum zu erfüllen. Nachdem 2009 der erste Schritt gemacht wurde, um den Überfluss an Immobilien zu reduzieren, kamen während der fast 17.000 abverkauften Einfamilienhäuser (siehe Schaubild) leider aufgrund des schlechten Arbeitsmarktes und der toxischen Darlehens- und Kreditsituation trotzdem immer noch mehr Häuser auf den Markt, als abverkauft werden konnten. Dieser Verkaufstrend ging 2010 weiter, während jedoch die Anzahl der Eigentümer, die in Verzug mit Ihren Darlehensverbindlichkeiten kamen, bereits nachliess. 2011 nahm das Inventar dann stetig ab, Foreclosures gingen zurück, traditionelle Verkäufe nahmen wieder zu. Da das starke Endjahresgeschäft während der Saison noch aussteht, wird erwartet, dass erstmals in der Historie die Verkaufsschallgrenze von 17.000 Häusern übertroffen wird; desweiteren werden ca. 5.000 Wohnungen und 3.000 Grundstücke den Eigentümer gewechselt haben werden (Lee County beinhaltet die Städte Cape Coral, Fort Myers, North Fort Myers, Fort Myers Beach, Bonita Springs, Estero, Lehigh Acres, Sanibel, Captiva und Pine Island). 47% dieser Verkäufe werden alleine in Cape Coral generiert, was ganz klar den Fokus der Käuferschaft zeigt. Stetig gute Verkaufszahlen sind positiv, wie aber sehen die durchschnittlichen Verkaufspreise aus? Ausgehend Ende 2005 von einem Wert von fast $300.000 sank diese Zahl im Laufe der Krisenjahre bis auf einen Niedrigstand von knapp $80.000 im April 2009.

 

 

Nach einem langen Weg mit ständigen Schwankungen ist klar ersichtlich, dass sich seit Beginn des Jahres 2011 ein klarer Trend abzeichnet. Während die prozentualen Steigerungen der durchschnittlichen Verkaufspreise nicht immer auch eine Wertsteigerung der Immobilien im Generellen bedeuten, wird deutlich, dass die Preise und Werte nach oben gehen.

 

Die Menschen zieht es nach Cape Coral aus vielerlei Gründen. Der Mix an Eigenschaften, die sonst weltweit keine Stadt besitzt, macht es so überaus attraktiv: 330 Tage Sonne im Jahr, 640 km Wasserstrassen, die das Wohnen an einem Kanal mit oder ohne Golfzugang ermöglichen und durch Bootsdocks und Lifte die Lagerung des eigenen Bootes bequem machen. Von insgesamt 138.000 verzeichneten Grundstücken befindet sich ein gutes Viertel am Wasser. Desweiteren gibt es eine Vielzahl von Golfplätzen, Parks, Einkaufszentren, Sehenswürdigkeiten und vor allem wunderschöne Strände, die weltweit bekannt sind und per Auto oder Boot komfortabel erreichbar sind. Gute Restaurants verschiedener Herkunft säumen die Küstenlinien und bieten jederzeit die Möglichkeit, den Ausflug bei einem kühlen Cocktail zu unterbrechen. Darüberhinaus hat Cape Coral ein angenehmes Flair – von der Gesamtfläche her als Grosstadt eingestuft, vermittelt es eher einen Kleinstadtcharakter. Mit einem kommerziellen Anteil von unter 10% ist die Halbinsel wahrlich ein kleines Paradies, das nicht nur der ständig hier Lebende, sondern auch jeder Besucher und Tourist zu würdigen weiss. In einer Studie der weltweit anerkannten Marktforschungsfirma Demographia belegte Cape Coral Ende 2010 Platz 7 unter 272 Städten im In- und Ausland, was die Erschwinglichkeit der Immobilien betrifft. Die ersten sechs Plätze teilten sich Städte in den Bundesstaaten Michigan, Indiana und Ohio. Aufgrund des Zugangs zum offenen Wasser und des hervorragenden Klimas jedoch verweist Cape Coral letztendlich im Gesamtvergleich auf die Plätze.

 

Viele internationale Käufer erwägen nun den Kauf in unserer paradiesischen Region. Nachdem die Anlage in Gold oder andere Investments immer uninteressanter geworden ist, empfehlen die Analysten inzwischen fast ausschliesslich auf Immobilien zu fokussieren – und in den USA steht Cape Coral auf dieser Liste ganz oben.

 

Der Hauskauf ist an sich ein Leichtes, mit einem erfahrenen Makler vor Ort haben Sie Zugriff auf alle angebotenen Immobilien und sind bestens beraten. Ausser den Anschaffungskosten kann Ihnen dieser auch ein umfassendes Bild über die Unterhaltskosten geben. Aufgrund der beliebten Region ist der Vermietungsmarkt ausserordentlich gut und dient bei vielen Häusern als Basis, teilweise oder komplett die Kosten zu decken. Einige erzielen mit der Auslastung durch Feriengäste auch richtig gute Gewinne. Dies ist natürlich abhängig von der Lage, dem Alter und der Ausstattung des Hauses. Somit hat der Eigentümer dann seine Urlaube mehr oder weniger umsonst und kann die Wertsteigerung getrost abwarten. Heutige Investmentkäufe sollten nicht getätigt werden unter der Prämisse in 1 oder 2 Jahren damit Geld zu verdienen. Mit einer durchschnittlichen Haltezeit von ca. 5 Jahren jedoch wird der Verkauf der Immobilie aber definitiv Spass machen.

Im Günstigsegment bis $100.000 hat Lee County durch den drastischen Abbau des Überbestandes an Immobilien gegenüber ca. 2.500 Einfamilienhäusern Ende 2010 nun nur noch knapp 1.000 aktiv auf dem Markt. Mehr als 50% dieser Immobilien stehen jedoch in Lehigh Acres, ungefähr 45 min. Autofahrt bis zum ersten Blick auf einen Strand, ohne die Kanalstruktur, wie sie Cape Coral hat und weit ab vom eigentlichen Leben Südwestfloridas. Zwischen $200.000 und $500.000 befinden sich momentan ca. 600 Häuser allein in Cape Coral auf dem Markt. Nachdem viele der Günstigobjekte vom Markt sind, geht die Käuferschaft nun die mittleren Preissegmente an.

Foreclosures sind weiterhin der Renner und stehen seit dem Beginn der Krise im Fokus vieler Käufer. Short Sales wurden zwar mit Prozessveränderungen bei den Banken für eine schnellere Abwicklung bedacht, die Umsetzung lässt jedoch oftmals noch zu wünschen übrig. Die Zeitspanne für das Abhandeln solch einer Transaktion kann immer noch bis zu mehreren Monaten dauern. Daher ist es ratsam, dem Foreclosure oder dem traditionellen Verkauf den Vortritt zu geben, der sich natürlich preislich auch am Marktgeschehen orientieren muss.

 

“Short Sales” und “Foreclosures” sind vom Ablauf her unterschiedlich zu den traditionellen Verkäufen.

 

Was ist ein “Traditioneller Verkauf”?

 

Beim traditionellen Verkauf ist der Eigentümer eine oder mehrere Privatpersonen oder auch eine Firma. Dies ist offensichtlich die einfachste Art und Weise eine Immobilie zu kaufen, da hier normalerweise keine zeitlichen Verzögerungen auftreten und auch keine ausserordentlichen Verträge zu berücksichtigen sind. Das vom Interessenten unterzeichnete Kaufangebot wird durch eine Unterschrift des Verkäufers zum Vertrag, der in den meisten Fällen in ca. 2 Wochen komplett abgewickelt werden kann.

 

 

Was ist ein “Short Sale”?

Bei einem Short Sale schuldet der Hausbesitzer dem finanzierenden Institut eine höhere Summe als beim Verkauf der Immobilie erzielt werden kann. Nach schriftlicher Vereinbarung der Konditionen zwischen Eigentümer und Bank (teilweise sind sogar 2 Banken involviert) werden meistens mehrere Angebote verschiedener Kaufinteressenten abgewartet, um dann dem Höchstbietenden oder den besten Konditionen den Zuschlag zu geben. Die Abwicklung solch einer Transaktion kann recht lange Warteperioden mit sich bringen. Normalerweise werden die Interessen des Verkäufers durch einen Rechtsanwalt vertreten, der mit den Banken kommunizieren muss, die in den meisten Fällen durch Teilabschreibung ihrer Forderungen die Differenz zwischen geschuldetem Darlehensbetrag und Kaufangebot zu schliessen versuchen. Die Einigung und Abwicklung der Transaktion kann in der Regel mehrere Monate dauern. Durch die lange Wartezeit kann es passieren, dass durch allgemein gestiegene Preise dann einige Monate später ein weiterer Kaufinteressent sie aus dem Rennen wirft oder die Bank aus anderen Gründen dem Kaufvertrag nicht zustimmt. Sie erhalten dann außer einer Absage meistens keine weitere Information.

 

In manchen Fällen besteht ein von der Bank genehmigter Preis, der durch eine vorher zustande gekommene Transaktion ermittelt wurde; der Käufer dann jedoch abgesprungen ist. In solch einem Fall kann die Periode von Angebot bis Übertragung auch weitaus kürzer sein. Generell sind in einem Short Sale zusätzliche Dokumente zu unterzeichnen. Wenn Sie sich jedoch an einem halbwegs klaren Zeitplan orientieren wollen, dann machen die beiden anderen Verkaufsarten eher Sinn.

 

 

Was ist ein “Foreclosure”?

 

Bei einem Foreclosure gehört die Immobilie nach dem Zwangsverkauf / Zwangsversteigerung bereits der Bank, man nennt sie auch REO (Real Estate Owned). Die Bank ist nun alleiniger Eigentümer und bestimmt den Verkaufspreis. Bei Foreclosures kommt es den Banken vor allem darauf an, schnell einen soliden Käufer zu finden. In den meisten Fällen werden diese Objekte unter Marktwert angeboten, um eine möglichst große Bieterschaft darauf aufmerksam zu machen. Ein erster Angebotspreis kann in vielen Fällen dann auch über dem Angebotspreis liegen, wenn der Makler den echten Marktwert ermittelt hat. Hier führen die Kaufangebote nicht automatisch zu einem Vertrag. In der Regel sendet die Bank als Gegenangebot ein „Addendum“, also einen Vertragsanhang zur Unterschrift, mit dem sie weitere Details für die Abwicklung spezifiziert. Ein aussagekräftiges Dokument muss dem Angebot beiliegen, das der Bank deutlich zeigt, dass der Interessent auch die finanziellen Möglichkeiten hat, diesen Kauf durchzuführen. Beim Barkauf nennt man dies „Proof of funds“ (Vermögensnachweis), dies kann entweder ein Kontauszug sein oder eine Bankbestätigung. Im Falle einer Finanzierung ist dies das sog. „Preapproval“, eine Vorbestätigung der Bank, dass eine erste Überprüfung durchgeführt wurde und der Kunde theoretisch eine Finanzierung erhalten könnte. Diese Zusage ist vorläufig und wird später durch das „Loan Approval“ (Finanzierungszustimmung) ersetzt, wenn alle Klauseln erfüllt werden, wie z.B. die zufriedenstellende Wertschätzung der Immobilie etc. In beiden Fällen muss eine Anzahlung mit dem Angebot getätigt werden. Sehr wichtig ist hier, dass Sie mit einem erfahrenen Makler zusammenarbeiten. Die Angebotsabgabe bei gefragten Objekten muss sehr gut durchdacht sein. Im Falle, dass Ihres eventuell mit 20 weiteren Angeboten bei der Bank landet, können Kleinigkeiten, wie z.B. die Wahl der Höhe der Anzahlung, das Datum für das Closing oder die Dauer der Hausinspektionsfrist eine entscheidende Rolle spielen. Lassen Sie sich von Ihrem Makler aufzeigen, dass er die notwendige Erfahrung hierbei hat.

 

 

Wenn ich eine Finanzierung in Florida benötige, ist diese überhaupt möglich?

 

Ja. Trotz der immer strikter gewordenen Regularien bei einer Finanzierungsvergabe gibt es wieder Banken, die Ausländerkäufe finanzieren; jedoch nur bei Häusern, denn Grundstücke werden generell nicht finanziert. Neubaufinanzierungen für Ausländer werden momentan nicht angeboten, auch dies kann sich aber recht zügig ändern. Für normale Kauffinanzierungen müssen im Regelfall mindestens 30% Eigenkapital eingebracht und der Bank sämtliche Vermögens- und Schuldwerte sowie die Einkommens- und Ausgabensituation dargelegt werden. Im weiteren müssen Steuererklärungen, Konto- und Depotauszüge der letzten 2 Jahre und evtl. weitere Dokumente übersetzt zur Verfügung gestellt werden. Der erste Hauskauf stellt in diesem Zusammenhang kein Problem dar, da dieses als Ferienresidenz oder Zweitwohnsitz betrachtet wird. Sollten Sie jedoch schon eines mit einer Finanzierung gekauft haben oder sind auf der Suche nach 2 oder mehr Objekten, wird die Bank dies als einen Investmentkauf sehen, der nach wie vor nur schwer über eine Finanzierung abdeckbar ist.

 

 

Welche Kaufkosten z.B. entstehen für ein Haus mit einem Barkaufpreis von $150.000?

 

Generell hängt dies immer von der Vetragsgestaltung ab. Vieles ist verhandelbar und kann von der einen oder anderen Vetragspartei übernommen werden. Alle Zahlen sind circa-Werte:

 

 

Gebühren

 

Entlohnung der Notarfirma und des Hausinspektors, Dokumentenversendung, Eintragung in das Grundbuch und weitere kleinere Beträge liegen in der Regel um die $800. Zusätzliche Gebühren können für einen Notar entstehen, sollten Sie die Dokumente für die Eigentumsübertragung nicht vor Ort unterschreiben, sondern in Ihrem Heimatland.

 

Steuern

 

Die Grundsteuern werden anteilsmäßig verrechnet. Hier kommt es auf das Kaufdatum an, an welchem das Objekt den Eigentümer wechselt. Hat der Verkäufer die Steuern des aktuellen Jahres noch nicht entrichtet (normalerweise vor November), erhält der Käufer eine Gutschrift vom Verkäufer über den Anteil der Zeit, in dem der die Immobilie besessen hat. Generell kann man einen groben Wert von ca. 1,5-2,5% des Kaufpreises ansetzen. Beispiel: Kauf des Hauses zum 01.05. mit einem Steuerwert von $3.300 -> Käufer erhält eine Steuergutschrift in Höhe von 120 Tagen, also ca. $1.100, der dann seinerseits am Ende des Jahres die Gesamtsumme an die Stadt entrichtet. Steuern werden übrigens im August vorangekündigt. In Sitzungen des Stadtrats wird dann beschlossen, ob das Steuerbudget unverändert bestehen bleibt oder verändert wird. In der letzten Oktoberwoche wird dann der Steuerbescheid an die unter dem Eigentümer eingetragene Adresse versendet. Sie haben dann die Möglichkeit, unter Abzug einer Art Skonto zu zahlen. Bis Ende November sparen Sie 4% der Gesamtsumme, im Dezember sind dies noch 3%, im Januar 2% und im Februar 1%. Im Monat März akzeptiert die Stadt nur noch die Zahlung der Nettosumme. Sollten Sie dann nicht zahlen, wird eine Grundschuld auf die Immobilie gelegt und ein Steuerzertifikat bei einer Auktion verkauft, das dann den fehlenden Betrag in die Stadtkasse bringt.

 

 

Weitere Kosten

 

können entstehen, falls Sie zusätzliche Dienstleistungen, wie eine Vermessung der Immobilie, die Beratung durch einen Rechtsanwalt oder eine weitere Inspektion in Anspruch nehmen möchten. Zusätzliche Überprüfungen können Schimmel, bleihaltige Farbe, Termiten etc. beinhalten. Dies richtet sich meistens nach dem Alter und dem Zustand des Hauses. Ebenso kann es sein, dass Sie bei einer Immobilie Restschulden aus Erschliessungskosten übernehmen müssen. Diese stammen aus dem Stadtwassernetz, das in den südlichen Gebieten bereits verlegt wurde. Im Norden arbeiten Häuser generell noch mit dem Brunnensystem und der am Haus befindlichen Aufbereitungsanlage. Hier sollte man bei einem Kauf berücksichtigen, dass das Wassernetz in Zukunft auch dorthin ausgeweitet werden wird und dadurch Zusatzkosten entstehen, die Sie entweder bei Entstehung entrichten können oder über eine Finanzierung bei der Stadt jährlich mit der Grundsteuer entrichten, bis der Gesamtbetrag beglichen ist. Es ist Gang und Gebe in Cape Coral, dass Grundstücke in den südlichen Gebieten noch Restschulden aufweisen und diese beim Verkauf auf den neuen Eigentümer übertragen werden, jedoch kann dies abhängig von der Summe auch anderweitig im Kaufvertrag geregelt sein. Der Verkäufer entrichtet die Provision an beide Immobilienbüros. Ebenso kommt er im Normalfall für die Rechtstitelversicherung (Inhaberschaftsversicherung) auf sowie für die Steuer, die beim Verkauf der Immobilie fällig wird. Diese liegt in Florida bei $0.70 pro $100 Verkaufswert. Kosten für die Aufnahme oder Ablöse einer Finanizerung trägt normalerweise immer die verursachende Partei.

 

Welche Unterhaltskosten entstehen für ein Haus?

Generell sollten folgende Kosten berücksichtigt werden:

 

 

Versicherung

Beim Beispiel des obigen Hauses ist eine Versicherung nur bei einer Finanzierung zwingend notwendig, aber generell natürlich äußerst empfehlenswert. Eine Hauseigentümerversicherung, die eine Hurrikanversicherung einschliesst, liegt bei ca. $1.300-$1.800, je nach Alter und Baustandard des Hauses. Eine Hausratversicherung kann hier integriert werden. In manchen Lagen macht eine Flutversicherung Sinn, die jährlich für ca. $300 bis $500 erhältlich ist.

 

 

Rasen- und Gartenservice

In der Regel kann man diesen für einen Betrag von ca. $75 pro Monat fachmännisch erledigen lassen. Dies beinhaltet dann den Rasenschnitt und die Pflege von Büschen und Palmen bis zu einer gewissen Höhe. Umfassendere Pakete oder Rasendüngung können gegen Aufpreis gebucht werden.

 

 

Poolservice

In der Regel kostet dieser ebenfalls ca. $75 pro Monat, was eine Überprüfung des Standes der Chemikalien und ein evtl. Nachfüllen beinhaltet, ebenso wie die Reinigung der Fliesen am Poolrand. Grössere Pakete sind auch hier buchbar.

 

 

Hausverwaltung

Gegen eine Gebühr von ca. $130 - $140 pro Monat kümmert sich eine Hausverwaltung darum, dass mit Ihrer Immobilie alles in Ordnung ist. In der Regel beinhaltet dies den wöchentlichen Besuch und die Überprüfung des Hauses, Entnahme und Weiterleitung der Post, Bezahlung von Rechnungen, Koordination und Kontrolle evtl. Reparaturen, Kontrolle der anderen Dienstleister etc.

 

 

Weitere Unterhaltskosten

Alle weiteren Kosten wie Telefon, Internet, Fernsehen, Strom, Wasser hängen größtenteils von der Nutzung des Hauses ab. Telefon, Internet und Fernsehen können in einem Paket gebucht werden für ca. $110 pro Monat. Die Wasserrechnung für einen 2-Mann-Haushalt beläuft sich im Schnitt auf ca. $70 pro Monat, die Stromrechnung kann aufgrund der Klimaanlagennutzung in den heißen Sommermonaten schon mal gegen $200 oder mehr gehen, wogegen sie im Winter auch unter $150 sinken kann, je nach Größe des Hauses und Alter der Anlage.

 

 

Für Käufer stellen sich viele Fragen im Zusammenhang mit einem Kauf. Vieles unterscheidet sich vom bekannten Ablauf in Deutschland und alles findet in einer anderen Sprache statt. Prüfen Sie Ihren Makler auf Herz und Nieren, ein Profi sollte nicht nur wissen, auf was es beim Immobilienkauf ankommt, sondern sollte Ihnen auch ein Netzwerk an lokalen Kontakten anbieten und die richtigen Hinweise geben können. Er sollte Hand in Hand mit Steuerberater, Rechtsanwalt, Einwanderungsanwalt, dem Hausbauunternehmen oder auch der Bank arbeiten, damit für Sie ein reibungsloser Ablauf garantiert ist. Die Transaktion für Sie so angenehm als nur irgend möglich zu gestalten, sollte mit ein Hauptaugenmerk Ihres Maklers sein.

 

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